کشف رمز قیمت مسکن دولتی - شهر وبلاگ

به گزارش دنیای اقتصاد، رمزگشایی از اظهارات سه مقام دولتی به کشف هزینه ساخت طرح نهضت ملی مسکن منجر شد. وزیر راه و شهرسازی و دو مقام بلندپایه دیگر در وزارتخانه متولی امور مسکن طی روزهای اخیر اشاره هایی به هزینه ساخت پروژه مسکن سازی دولتی موسوم به نهضت ملی مسکن داشته اند که آنالیز این سخنان به کشف رمز بهای مسکن دولتی انجامیده است. نتیجه این آنالیز حکایت از تایید تحلیل دنیای اقتصاد درباره معادله قیمت تمام شده مسکن سازی یک میلیونی به وسیله دولت دارد؛ کمااینکه متولی بخش مسکن با کسب درس عبرت از مسکن مهر میخواهد هزینه ساخت پروژه های مسکن ملی را متناسب با نرخ تورم شناور منظور کند.

موضوع برآورد هزینه ساخت مسکن دولتی در ماه های اخیر مسکوت مانده بود و این در حالی است که سازندگان مشارکت نماینده در اجرای این طرح انتظار داشتند همزمان با ورود به سال تازه متناسب با نرخ تورم، قیمت های تازه مبنای محاسبه هزینه ساخت قرار بگیرد و در قراردادهای مربوط به ساخت پروژه های تازه مسکن سازی دولتی لحاظ گردد. این سکوت دنباله دار درباره شرایط هزینه ساخت تا چند روز گذشته نیز ادامه داشت و به علت عدم اظهارنظر مقامات دولتی در این رابطه، گمانه زنی درباره اینکه قرار است طرح مسکن سازی دولتی این بار با مدل قیمت باز اجرا گردد، قوت گرفت؛ موضوعی که دنیای اقتصاد در گزارشی با عنوان مسکن میلیونی با قیمت باز؟ در 29 تیرماه 1401 به آن پرداخت.

برای ذی نفعان و مردم این سوال پیش آمده بود که آیا قرار است قیمت تمام شده ساخت واحدهای مسکن دولتی نیز مانند سایر پروژه های عادی مسکن سازی در زمان اتمام پروژه و در واقع در موعد واگذاری بر اساس قیمت تمام شده معین گردد؟ در عین حال گروهی نیز با این تصور که قرار است یک قیمت اولیه که به وسیله دولت معین می گردد، مبنا قرار بگیرد و در نهایت بر اساس لیست بهای سازمان برنامه و بودجه، به تناسب زمان اجرا مشمول ضرایب تعدیل در طول دوره ساخت قرار بگیرد.

اما اظهارات رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی در یک برنامه تلویزیونی که دو روز قبل پخش شد، در کنار آنچه مدیرعامل شرکت عمران شهرهای تازه در این رابطه با رسانه ها در میان گذاشت و نیز آنچه معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی چند روز پیش تر پیرامون مساله هزینه ساخت پروژه نهضت ملی مسکن گفته است، در مجموع قطعات پازلی را تشکیل می دهد که از چیدمان آنها کنار یکدیگر، از بهای مسکن دولتی رمزگشایی می گردد.

تازه ترین اظهارنظر رسمی متولی بخش مسکن درباره هزینه ساخت پروژه یک میلیون مسکن دولتی که در یک برنامه تلویزیونی مطرح شده حکایت از آن دارد که هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن بین شش تا هفت میلیون تومان است. رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی در عین حال به این واقعیت اشاره نموده که به علت شرایط تورمی، امکان پیش بینی قیمت تمام شده ساخت در این پروژه به طور دقیق وجود ندارد. وی در عین حال از پیشنهاد افزایش تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن به 700 میلیون تومان اطلاع داده که این موضوع در قالب یک پیشنهاد برای آنالیز به شورای پول و اعتبار ارجاع شده است.

اما پنج شنبه هفته گذشته نیز محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی میهمان یک برنامه تلویزیونی دیگر بود که در آن به تفصیل درباره طرح مسکن سازی دولتی سخن گفت. بر اساس اظهارات او، برای دهک های پایین عایدیی (دهک های اول تا سوم) شامل 800 هزار خانوار تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی قرار است 80 درصد از قیمت ساخت خانه های دولتی از محل تسهیلات این طرح پرداخته گردد. به گفته وی، برای دهک های میانه عایدیی نیز حدود 55 درصد از هزینه تمام شده ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن به وسیله تسهیلات تامین خواهد شد. محمودزاده بعلاوه از تشکیل کارگروه ویژه به وسیله معاون اول رئیس جمهور و با دستور رئیس جمهور برای تامین مالی طرح نهضت ملی مسکن با توجه به توان خانوارها اطلاع داد و گفت: قیمت تمام شده ساختمان به بسیاری از مسائل بستگی دارد و دولت در تامین زمین، سود تسهیلات، یارانه انشعابات و... یاری می نماید.

به این ترتیب یک قطعه از پازل معادله هزینه ساخت مسکن دولتی، رقم تازه وام این پروژه به ارزش 700 میلیون تومان است که البته باید مراحل تصویب خود را در شورای پول و اعتبار طی کند و قطعه دیگر پازل را اظهارات محمودزاده کامل می نماید که گفته است، حدود نیمی از هزینه تمام شده هر واحد مسکونی قرار است به وسیله تسهیلات تامین گردد.

از طرفی وزیر راه و شهرسازی به صراحت تاکید نموده که امکان اعلام قیمت ثابت و قطعی برای هزینه ساخت این واحدها با توجه به تورم وجود ندارد. به این معنا مقام ارشد متولی بخش مسکن عملا تایید نموده که قیمت پروژه نهضت ملی مسکن قرار نیست ثابت باشد و در واقع شناور است.

در این بین علیرضا جعفری، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای تازه نیز در گفت وگوی اخیر خود با خبرگزاری تسنیم، هزینه ساخت هر مترمربع واحدهای نهضت ملی مسکن بر اساس شاخص تعدیل سه ماهه سوم سال 1400 را حدود شش میلیون تومان اظهار داشت.

وی اعلام نمود: در دستورالعملی که سال گذشته در رابطه با قراردادهای طرح نهضت ملی مسکن ابلاغ شد، مبنای محاسبه هزینه های ساخت برای هر مترمربع آپارتمان مسکونی چهار میلیون و 500 هزار تومان با پنج درصد پلوس (بالاتر از برآورد صورت گرفته به وسیله کارفرما) و 10 درصد مینوس (پایین تر از برآورد پیمانکار) است. به گفته وی، مبنای محاسبه هزینه های ساخت نیز براساس ضریب تعدیل سه ماه سوم سال 1400 خواهد بود. مدیرعامل شرکت عمران شهرهای تازه با بیان اینکه در معین قیمت تمام شده، علاوه بر اینکه ضریب قیمت بازار لحاظ می گردد، ضریب تعدیل نیز اهمیت دارد، گفت: با توجه به اینکه امروز ملاک عمل ما ضرایب تعدیل سه ماهه سوم سال 1400 است، اکنون هزینه ساخت هر مترمربع از واحدهای نهضت ملی مسکن در حال حاضر حدود شش میلیون تومان است.

ساخت مسکن دولتی، نزدیک قیمت بازار

قطعه دیگری از پازل معمای قیمت تمام شده مسکن دولتی در اظهارات جعفری مشهود شد که تاکید دارد در اعلام هزینه نهایی ساخت هم ضرایب تعدیل سازمان برنامه و بودجه، هم نظر کارفرما و هم نظر پیمانکاران به نوعی لحاظ خواهد شد.

کشف رمز از اظهارات مقامات رسمی در این رابطه حکایت از آن دارد که پروژه های مسکن ملی کلید خورده در سال گذشته بر اساس ضرایب نرخ تعدیل مبنای انتها سال گذشته، مترمربعی شش تا هفت میلیون تومان هزینه دارد. این قیمت دقیقا با قیمت ساخت وساز در بازار منطبق نیست، اما به آن نزدیک است؛ کما اینکه برآورد دنیای اقتصاد در شروع امسال نشان داد هزینه ساخت در شهر تهران به مترمربعی 10 میلیون تومان رسیده است. به این ترتیب عدد حول و حوش هفت میلیون تومانی چندان از هزینه ساخت در بازار فاصله ندارد.

اما نکته قابل تامل این است که برای پروژه هایی که امسال اجرای آنها شروع شده یا پارسال کلید خورده اما عمده مراحل ساخت آنها در 1401 دنبال می گردد، این اعداد و ارقام که به عنوان هزینه ساخت مطرح شده، فاقد اعتبار است. با توجه به معادله ای که دولت با متغیرهایی مثل نرخ تعدیل رسمی، نظر کارفرما و نیز دیدگاه پیمانکار برای معین قیمت تمام شده ساخت مسکن دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن تعریف نموده، قاعدتا هزینه ساخت پروژه های مذکور بیشتر از ارقام ذکر شده به طور رسمی است و دولت باید برای معین ارقام مربوط به امسال برای هزینه ساخت، تورم مصالح ساختمانی و نیز رشد دستمزد کارگران ساختمانی را لحاظ کند.

تجربه تلخ مسکن مهر

با چیدن قطعات پازل قیمت تمام شده ساخت مسکن دولتی این طور به نظر می رسد که دولت به واقعیت های پیرامون تجربه تلخ مسکن مهر به شکل تمام عیار پی برده است و به همین دلیل با صرف نظر کردن از قیمت گذاری دستوری برای مسکن سازی، به معین قیمت شناور روی آورده است. در جریان پروژه مسکن مهر دولت در ابتدا هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی را 300 هزار تومان معین کرد که این اندازه پس از گذشت چند سال به بیش از یک میلیون تومان افزایش یافت. از طرفی حتی با وجود این رشد بیش از سه برابری، باز هم واحدهای مسکن مهر در محدوده قیمتی مذکور کامل نشد و هنوز چند 10 هزار واحد مسکونی از مجموع 2 میلیون و 300 هزار واحد مسکن مهر به جای مانده و تکمیل نشده است.

اصرار بر اعلام قیمت ثابت برای اجرای این پروژه به ویژه در سال های اولیه اجرای مسکن مهر، به متوقف شدن بعضی ابرپروژه های مسکونی که دولت متعهد به اجرای آنها بود، انجامید و در نتیجه سفره مسکن مهر در عمر یک یا دو دولت به خاتمه نرسید؛ بلکه اکنون دولت سیزدهم به عنوان پنجمین دولتی است که ناگزیر است به تعهدات دولت های پیش از خود در بخش مسکن پاسخ دهد.

جهت دولت برای کسب نتیجه مطلوب

اینکه دولت از تجربه ناخوشایند مسکن مهر درس گرفته و اکنون هیچ اصراری بر اعلام قیمت ثابت برای اجرای طرح نهضت ملی مسکن ندارد، یک نقطه قوت است اما در عین حال ناکافی است؛ چراکه افزون بر این دو فاکتور دیگر باید در نظر گرفته گردد تا جهت برای خانه دار شدن خانه اولی ها تا حدی سهل گردد.

فاکتور اول نوسان قیمت ساخت مسکن با توجه به افزایش هزینه مصالح ساختمانی است که به علت بی ثباتی در شرایط مالی کشور، اهمیت مضاعفی پیدا نموده است. ماه گذشته تورم نقطه ای انواع مصالح ساختمانی پرکاربرد به طور میانگین 50 درصد بوده و این در حالی است که کنترل تورم مصالح یا پیش بینی سازوکاری که اثر این شرایط تورمی بر پروژه مسکن سازی دولتی به حداقل برسد، ضروری است.

در نگاه کلی تر آنچه با هزینه خانه دار شدن ثبت نام نمایندگان در طرح نهضت ملی مسکن ارتباط مستقیم دارد، شرایط تورم عمومی است. اگر دولت میخواهد با معادله قیمت شناور هزینه های ساخت مسکن دولتی را معین کند تا به این ترتیب در نهایت هزینه خانه دار شدن برای خانه اولی ها کاهش پیدا کند، باید درصدد مهار تورم عمومی باشد، چراکه نرخ بالای تورم عمومی سبب می گردد به همان نسبت، هزینه های ساخت انواع کالا و خدمات افزایش پیدا کند و به تبع آن پروژه های مسکن سازی نیز از تورم عمومی بالا متاثر خواهند شد.

از این رو ضروری است تیم مالی دولت از بازارهای مهار تورم به نحو احسن بهره مند گردد، کما اینکه مهم ترین این ابزارها نرخ بهره است.

دومین فاکتور موثر بر هزینه خانه دار شدن در نهضت ساخت یک میلیون مسکن سالانه، شکل و الگویی است که پیمانکاران در پروژه های مسکن سازی دولتی در قالب آن قرار می گیرند. تجربه های گذشته نشان داده که معمولا سازنده های این ابرپروژه های مسکونی در جهتی قرار می گیرند که عملا اجرای آنها بسیار بیشتر از حد استاندارد 2 ساله به طول می انجامد؛ کما اینکه در تجربه مسکن مهر نیز عمر این پروژه ها به حدود 15 سال افزایش پیدا نموده است. اکنون نیز صرف نظر از اینکه اصل طرح خانه سازی به وسیله دولت محل اشکال است و راه صحیح تر این است که دولت بستر و محیط سرمایه گذاری ساختمانی را فراهم کند تا بخش خصوصی خود به این عرصه ورود کند، ضروری است در جریان طرح مسکن سازی میلیونی به وسیله دولت از ابزارها و مکانیزم های خاصی استفاده گردد تا به بهبود نتیجه این طرح یاری کند.

اکنون که تمرکز متولی بخش مسکن به منظور سامان بخشی به این حوزه، اجرای ابرپروژه مسکن سازی دولتی است، دو اقدام ضروری باید انجام گردد تا نتیجه مطلوب حاصل گردد.

اقدام اول ناظر بر برطرف پاشنه آشیل وام 700 میلیونی است که دولت برای این برنامه مسکن سازی حمایتی در نظر گرفته است. بنابر شرح وزیر راه و شهرسازی، در صورت موافقت شورای پول و اعتبار با پیشنهاد این وزارتخانه و افزایش سقف وام مذکور، اقساط ماهانه آن با سود 18 درصد و بازپرداخت

20 ساله حدود 10 میلیون و 800 هزار تومان خواهد بود. بعلاوه در خصوص پایین ترین دهک های عایدیی که نرخ سود پنج درصدی پیشنهاد شده است، اندازه اقساط ماهانه این وام چهار میلیون و 600 هزار تومان است. از دیگر سو دولت همیشه تاکید داشته که اقساط پروژه های مسکن حمایتی از 50 درصد عایدی ماهانه خانوارها فراتر نرود. اما مقایسه ارقام مذکور با حداقل حقوق و دستمزد سال 1401 نشان می دهد حتی در صورتی که یک زوج، هر دو شاغل باشند، عایدی آنها به طور میانگین حول و حوش 12 میلیون تومان خواهد بود که بعید است از پرداخت اقساط بیش از 10 میلیون تومانی وام مذکور به ویژه در سال های اولیه اجرای این طرح بربیایند. بنابراین پاشنه آشیل مسکن حمایتی یعنی عدم تناسب اقساط ماهانه با استطاعت پرداخت فاقدان مسکن در جای خود باقی است.

مساله دیگری که دولت با آن روبرو است، افزایش شتابان هزینه های ساخت است که سبب می گردد برآورد هفت میلیون تومانی قیمت تمام شده ساخت هرمترمربع آپارتمان، در ماه های آینده به مراتب بیشتر از این حدود باشد. با این وصف اگر قرار باشد تسهیلات 50 درصد از هزینه های ساخت را پوشش دهد، ثبت نام نمایندگان برای تامین بقیه هزینه های خانه دار شدن احتمالا برای تزریق آورده نقدی در یکی دو سال آینده دچار مشکل شوند.

اما دولت برای حل این دو مساله جدی یعنی اقساط سنگین وام مسکن حمایتی و نیز تورم پرشتاب هزینه ساخت باید دو اولویت را در سیاستگذاری مالی مبنا قرار دهد. اولویت اول این است که تورم عمومی را به وسیله اتخاذ سیاست های ضد تورم مهار کند و اولویت دوم ناظر بر تقویت معیشت و استطاعت مالی خانوارها در فاصله یکی دو سال آینده است تا آنها بتوانند در زمانی که واحدهای تکمیل شده را تحویل می گیرند، نسبت به پرداخت اقساط وام مربوطه اقدام نمایند.

در واقع راه حل پایداری که با موفقیت طرح مسکن حمایتی ارتباط مستقیم دارد، بزرگ شدن کیک اقتصاد ایران است و به همین دلیل دولت باید برای رشد مالی با دغدغه مندی جدی اهتمام کند. برای این منظور بسته ای از سیاست های مالی و غیرمالی باید اتخاذ گردد که موضوعاتی مثل بهبود محیط کسب و کار و نیز انتها دادن به نااطمینانی ها نسبت به آینده قیمت ها در آن می گنجد.

در این صورت است که سرمایه گذاران به حضور در بازارهای سرمایه گذاری مولد رغبت پیدا می نمایند و فعالیت مالی آنها به افزایش رشد مالی و نیز افزایش عایدی سرانه در کشور خواهد انجامید.